부모님이 땅을 공짜로 빌려주셨을 땐?

작년에 다니던 회사를 퇴직한 김병수씨는 보유하던 아파트를 처분한 대가와 퇴직금을 합하여 2011년부터 사업을 하고자 한다. 김 씨는 아버지 소유의 토지(공시지가 15억 원)에 5층 규모의 상가건물을 신축하여 부동산임대업을 하기로 하였다. 김 씨의 아버지는 김 씨에게 해당 토지를 무상으로 사용하라고 하였다. 그러던 중, 김병수씨는 상가건물을 신축하기 전에 고문세무사에게 상담을 받고 새로운 사실을 알게 되었다.

위 사례에서 김 씨가 알게 된 사실은 바로 부모님 소유의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 증여세가 과세될 수 있다는 것이다. 김병수씨의 사례를 통해 상속세 및 증여세법 제37조에 규정된 부동산 무상 사용에 따른 이익의 증여에 대해 살펴보고자 한다.

김 씨의 사례 분석 
계산의 편의를 위하여 김 씨는 미성년자가 아니며, 이자율 10%의 5년간 연금 현가계수는 3.8이라고 가정한다.

① 부동산 무상사용이익 : 114,000,000원 (주1) 
② 증여세 산출세액 : 8,400,000원 (주2) 
    (주1) 1,500,000,000 × 2% × 3.8 
    (주2) (114,000,000 - 30,000,000) × 10%

부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 
특수관계자의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지는 제외)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 다음의 금액을 부동산 무상사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 이는 부동산무상사용이익이 1억 원 이상인 경우에만 적용한다.

① 각 연도 부동산무상사용이익 
상속세 및 증여세법 재산평가규정에 의하여 평가한 부동산가액 × 2% 
② 부동산 무상사용이익 
각 연도 부동산무상사용이익 × 이자율 10%의 5년간 연금현가계수 
- 해당 부동산에 대한 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로이 당해 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.

경정청구의 특례 
부동산 무상사용에 따른 증여규정에 의한 증여세의 결정 또는 경정 받은 자가 부동산 무상사용 기간(5년) 중 부동산소유자로부터 당해 부동산을 상속 또는 증여 받거나 부동산 소유자가 해당 부동산을 양도한 경우 등의 사유로 부동산을 무상으로 사용하지 않게 되는 경우에는 그 사유발생일로부터 3월 이내에 다음의 ①의 금액에 ②의 비율을 곱하여 계산한 금액에 대하여 증여세의 경정을 청구할 수 있다. 이 경우 월수는 역에 따라 계산하되, 1월 미만의 일수는 1월로 한다.

 ① 증여세 산출세액(할증세액 포함) 
 ② 그 사유발생일부터 부동산무상사용기간의 종료일까지의 월수가 부동산무상사용기간의 월수에서 차지하는 비율

☞ 이상에서 살펴본 바와 같이 부모님 소유의 부동산을 실제로 증여 받지 아니하고 무상으로 사용한 경우에도 증여세가 과세될 수 있다. 또한 건물을 신축하는 과정에서 김 씨의 아버지가 공사대금의 일부를 지원해 주는 경우에도 증여세가 과세될 수 있다. 따라서 김 씨가 상가건물 신축공사 자금이 부족한 경우에는 금융회사에서 대출을 받거나 건설회사와 상의하여 분양조건부로 공사대금을 향후에 지급하는 방식으로 자금출처에 미리 준비하는 것이 현명할 것이다.