부채 끼면 정말 증여세가 줄까?

경기도에 거주하는 한시민 씨는 평소 눈 여겨 보아둔 5억 원짜리 상가를 아들 한증여 씨 명의로 구입해주고 싶다. 하지만 증여세 부담으로 한참을 망설이고 있다. 그러던 중, 한시민 씨는 증여세 부담을 줄일 수 있다는 전문가의 말을 듣고 그 방법에 대해 자세히 알아보기로 했다. 

한시민 씨의 부담을 줄이기 위해 우선 일반적인 방법과 부담부증여 방법을 통해 합법적인 절세방안을 마련해 보자.

일반적인 방법의 경우
▶ 한시민 씨 통장에서 5억 원을 출금해 아들 명의로 상가를 취득한다면, 본인 통장에서 출금한 5억 원 전부는 증여세 과세대상이 돼 7천560만 원의 증여세를 아들이 납부해야 된다.

☞ 5억 원 – 증여공제 3천만 원
= 4억7천만 원 X 20%
= 8천400만 원(누진공제 후) – 신고세액공제(10%)

▶ 한시민 씨 통장에서 5억 원을 출금해 한시민 씨 명의로 상가를 구입한 후, 3개월 뒤 아들에게 증여로 상가를 등기하여 줄 경우엔 어떻게 될까?

과거에는 증여 받은 상가가 증여일 전후 3개월 이내에 형성된 시가가 없을 경우 국세청에서 정한 기준시가로 증여가액을 평가(시가의 70~80% 상당액)해 증여세를 과세하였는데, 기준시가가 3억5천만 원(시가의 70%로 가정)시 증여세는 4천860만 원이 됐다.

그러나 현재는 과거취득 가격이 확인되는 경우 그 취득가격을 증여가액으로 보고 있으므로 이와 같은 방법으로는 실익이 없으며 오히려 취득세와 등기관련비용이 더 들게 된다.  

부담부증여 방법의 경우
우선, 부담부증여란 증여를 받는 사람이 증여재산에 딸린 채무를 부담하거나 인수하는 것을 말한다.
한시민 씨가 부담부증여로 아들에게 상가를 넘겨준다면 다음과 같이 계산된다. 가령, 한 씨가 전세금 1억 원과 대출금 2억 원을 안고 상가취득 후, 아들에게 넘겨준다면,

아들이 납부해야 하는 증여세는 증여가액 2억 원(5억 원 - 전세금 1억 원 - 대출금 2억 원)에 대한 2천160만 원이 된다.

☞ 2억 원 – 증여공제 3천만 원
= 1억7천만 원 X 20%
= 2천400만 원(누진공제 후) – 신고세액공제(10%)

그리고 한시민 씨의 경우, 전세금 1억 원, 대출금 2억 원인 채무부분 3억 원에 대해서는 증여세를 과세하지 않고 양도소득세를 과세하게 된다. 그러나 한 씨가 상가 취득 후 아들에게 증여 시까지 양도차액이 없으므로 양도소득세는 발생하지 않는다.

결국 부담부증여 방식을 통해 증여를 하면 아들의 입장에서는 첫 번째 방법 보다 약 5천400만 원을 절세할 수 있게 된다. (하지만, 아버지의 경우 약 2천 만원 내외로 취득·등록세가 발생하게 된다.)

더불어 대출금과 임대보증금의 경우 과세관청에서 증여 이후에도 어떤 자금으로 대출금과 보증금을 상환하는지를 지속적으로 사후관리하므로 철저한 자금출처관리가 이루어져야 한다.