주택 증여, 고려사항 많아도 너무 많다.

올해 나이 일흔한살의 화수분씨는 30년전 결혼하면서 마련한 서울 서초동의 아파트 한채와 7년전 재테크 차원에서 융자를 얻어 구입한 경기도 성남 소재 아파트를 포함해서 모두 2채의 주택을 소유하고 있다. 특별한 소득도 없는데 보유세를 납부하는 것도 부담이 되어 아들인 성찬씨에서 성남에 있는 아파트 증여에 대해 논의를 하고 있다. 세금부분에서 문제가 될 부분은 없을까?

 

증여받고 5년 보유 전후로 양도소득세 달라져…
성찬씨는 결혼하였고 현재 무주택자이다. 만약 성찬씨가 성남의 집을 증여 받는다고 하면, 증여받은 날로부터 몇 년후에 양도하느냐에 따라 세금문제가 복잡하게 얽히게 된다.

성찬씨를 성남집을 증여 받은 후 5년후에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 양도하게 되면 양도소득세를 내지 않아도 된다. 그러나 증여 받은 후 5년이내에 주택을 양도하게 되면 성찬씨가 양도했음에도 불구하고 아버지의 취득당시를 기준으로 취득가액을 산정하게 된다. 이 경우 종전에 아들이 납부한 증여세는 양도소득세 계산시 필요경비로 공제된다.

 

양도소득세를 계산해보면...
아버지는 7년전 성남아파트를 2억에 분양 받았고 증여시점의 시세는 7억이며, 아들이 양도하는 시점의 양도가액은 10억이라 가정해 보자

먼저 아들의 증여세는 7억에 대해서 1.5억여원이고 다시 아들이 양도했을 경우 양도세는 (10-7)*일반세율=0.9억정도 합하여 2.4억여원이 된다. 반면 취득가액을 아버지 취득당시를 기준으로 하여 계산하게 되면 양도세는 (10억-2억-1.5억)*일반세율= 2.13억원의 양도세를 부담하게 된다. 따라서 이 경우 증여세와 양도세를 합하여 3.16억원의 양도세를 부담하게 된다.

 

증여시 주의해야 할 점
한편 증여로 취득한 자산을 양도할 경우의 취득가액은 증여세 신고시 증여재산에 대한 평가액이 취득가액이 되며, 증여세 신고를 하지 않았을 경우에는 일반적으로 기준시가가 취득가액이 된다. 따라서 증여세 신고시 저가로 평가하여 신고한 경우나 신고를 하지 않은 경우로서 증여받은 재산을 양도하는 경우 일반적인 경우보다 양도차익이 많이 나올 수 있으니 주의해야 한다.

증여를 하게되면 실무적으로는 위와 같이 단순증여만 일어나는 경우는 드물고 절세의 일환으로 부담부 증여를 택하게 된다. 즉 전세나 융자금을 증여받는 사람이 떠안는 조건으로 증여를 하게되면 그 부담부분은 양도세가, 순수증여 부분은 증여세가 과세되어 높은 한계세율을 피할 수 있게 되는 것이다. 이외에도 증여받는 사람을 단지 한사람으로 하지 않고 며느리나, 사위, 손자 등으로 분산하여 증여하게 되면 더욱 절세가 된다. 이러한 사안은 매우 복잡하고 정교한 계산이 뒤따라야 하므로 반드시 세무전문가와 상의를 하여 처리하는 것이 좋다.