나에게 딱 맞는 양도세 절세방안은?

양도소득세를 줄이는 기본적인 원칙과 다양한 절세 방법이 있기 때문에 양도소득에 따른 절세는 분명히 어려운 일이 아니다. 하지만 분명 그 많은 절세 방안 중 본인에게 가장 적합한 방안을 찾아내는 지혜와 경험이 부족하기 때문에 어렵게 느껴질 뿐이다. 자신이 처한 경우와 상황, 매도 물건에 따라서 포인트만 확실히 잡는다면 본인에게 가장 적합한 절세 방안을 찾을 수가 있다.

1세대 1주택자의 경우 
1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도할 때는 양도소득세가 비과세되며, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 자가 새 주택을 구입하였다면 새 주택 구입 후 3년 이내에 종전주택을 매각하면 양도소득세가 비과세 된다.

상가겸용주택을 보유한 경우 
1세대에서 주거주택과 상가겸용주택을 소유하고 있다가 상가겸용주택을 양도할 때는 상가겸용건물을 상가건물로 용도변경 한 다음 양도를 하면 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 요건을 갖추게 되며, 상가겸용 주택만을 1세대 1주택으로 보유한 경우 공부상 주택부분을 상가부분보다 크게 하면 양도소득세가 비과세되며 반대로 상가부분이 주택부분보다 크다면 양도소득세가 과세된다.

1세대 2주택자의 경우 
1세대 2주택의 경우 양도소득세가 작은 쪽부터 먼저 매각하면 양도소득세가 많은 주택이 세제 혜택을 볼 수 있기 때문에 장기적으로 세금이 절약되며 2주택의 양도차익이 비슷한 경우 보유기간이 짧은 쪽부터 먼저 매각해야 남은 1주택의 장기보유공제 혜택이 커진다.

1세대 3주택자의 경우 
1세대 3주택자가 2개의 부동산을 매각할 경우 한 개의 부동산을 먼저 매도하고 1년이 지난 시점에 나머지 부동산을 매각하는 것이 가장 현명하며 이때는 연간 250만원의 양도소득기본공제의 혜택을 두 해에 걸쳐 받을 수가 있다. 여기서 매도할 부동산의 보유기간이 유사하다면 양도차익이 작은 쪽부터 먼저 매각하는 것이 절세에 도움이 된다. 만일 3주택 중 한 주택이 분양권이라면 입주이전에 분양권을 처분해야 한다. 1세대 3주택자의 세율은 일반세율 적용인 반면 분양권상태의 보유는 1년 미만 40%의 세금만 부과되기 때문이다.

기간에 따른 양도소득세 절세 방안 
2년 이상 보유한 주택의 경우 양도소득의 크기에 따라 6~38%까지 세율이 적용되지만, 보유기간이 1년 미만일 경우 무조건 40%의 세율이 적용된다. (14.1.1개정)

반면 3년 이상 보유한 부동산은 연 단위로 양도하는 것이 유리하다. 비사업용이 아닌경우로서 3년 이상 보유한 토지와 건물의 경우 10%, 4년 이상 보유한 경우 12%, 4년 이후부터는 1년 단위로 3%씩 추가로 공제를 해주고 있기 때문이다. 최장 10년인 경우 30%의 장기보유특별공제율을 적용하여 양도소득세를 절약할 수 있다.