수익형 부동산으로 노후대비

화수분씨는 은퇴가 다가오면서 걱정이 이만 저만이 아니다. 고정지출이 많은 현재의 상황을 볼때 한숨이 나오는것은 당연한 일. 부동산 투자를 종종했던 화수분씨는 상대적으로 큰 위험을 가졌던 부동산의 시세차익에서 오피스텔이나 도시형생활주택 등의 소형주택 임대사업에서 안정적인 수입을 얻을 수 있다고 판단했다. 그래서 아주 꼼꼼히 투자할 오피스텔을 찾고 있다.

오피스텔을 취득할 때 주의할 부분은?
그 동안 오피스텔에 투자하는 임대사업자의 가장 큰 고민 중 하나가 세놓는 오피스텔을 업무용으로 신고할지, 아니면 주거용으로 신고하느냐는 것이었다. 오피스텔은 건축법상 업무용 시설이지만, 온돌과 주방•욕실을 갖추고 있어 주거용으로 사용하려는 수요가 더 많았다. 더욱이 오피스텔을 업무용으로 등록하면 부가가치세를 내는 대신 건물가액에 대한 부가가치세 10%를 한 번에 환급 받아 초기 투자비 부담을 줄일 수 있다.

문제는 오피스텔을 업무용으로 신고한 뒤 주거용으로 사용하다 적발되면 환급 받았던 부가세를 다시 내야 하거나 오피스텔 임대기간 중에 처분한 본인 소유의 다른 주택에 대해 양도소득세를 추징당할 수 있다는 점이었다.

오피스텔 임대사업자에게 양도세 비과세 혜택 – 일반 주택 주거기간 2년, 오피스텔 5년 이상 임대 시 
그런데 앞으로 오피스텔 투자와 관련된 '세(稅) 테크' 고민을 상당 부분 덜 수 있게 됐다. 정부가 오피스텔에 투자하는 임대사업자에게도 양도세 비과세 혜택을 주기로 했기 때문이다. 지금까지는 매매차익이 큰 일반주택의 양도세를 면제받기 위해서는 보유 중인 오피스텔을 먼저 처분해야 했다.

하지만 이제는 오피스텔을 임대주택으로 등록하면 일반 주택을 처분해도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다. 다만, 임대주택으로 등록된 오피스텔 외의 일반주택을 먼저 양도할 때는 주택 거주기간이 2년 이상이어야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 임대주택으로 등록한 오피스텔은 5년 이상 임대하지 않으면 비과세 혜택을 누릴 수 없다.

지방세 감면 혜택도 해줘 – 5년 이상 안전한 수익 원하면 주거형으로 등록 해 
오피스텔에 대한 지방세 감면 혜택도 노려볼 만하다. 정부는 오는 27일 이후 최초로 분양하는 오피스텔을 임대주택으로 등록할 경우 전용면적 60㎡ 이하 주택은 취득세 100%와 재산세 50%를, 85㎡ 이하 주택은 재산세 25%를 각각 감면해 주기로 했다.

그런 만큼 소형 오피스텔에 투자한 임대사업자가 5년 이상 안정적인 수익을 원하는 경우 주거형으로 등록해 세제 혜택을 충분히 누리는 게 좋다.

세후수익률 따져보기 – 소득규모에 따라 건강보험료 추가 부담되도록 법 개정 
마지막으로 오피스텔 투자를 결정할 때는 세후수익률을 반드시 따져볼 것을 권한다. 추가로 부과되는 건강보험료도 고려해야 할 부분이다. 오는 9월부터 근로소득자도 임대용 부동산에 투자하면 소득 규모에 따라 건강보험료를 추가로 부담하도록 법이 개정되기 때문이다.