상가임대, 전세와 월세 중 어떤 것을 택해야 할까?

현재 상가임대의 경우는 임대인(건물주)이 임대를 개시하기 전 또는 임대개시 후 20일이내에 부동산임대사업에 대한 사업자등록을 하여 임대사업을 통한 소득발생에 대한 납세의무를 할 준비를 하여야 한다. 임대물건의 지역, 면적 등에 따라 간이과세자 또는 일반과세자로 사업자등록을 할 수 있는데 연수입금액이 일정금액을 초과하면 최초 간이과세자도 일반과세자로 자동전환되므로 최초 간이과세자로 신청하는 것이 유리한 지는 다각도로 검토해보아야 할 것이다. 

그 이유는 취득하여 임대를 놓을 상가의 취득금액의 규모에 따라서 일반과세자로 최초 취득한 건물분 부가가치세를 환급받을 것인지 아니면 간이과세자로 임대개시 후 발생하는 임대소득의 부가가치세 절세를 하는 게 유리한 지를 검토해야 하기 때문이다. 간이과세자는 건물분 부가가치세를 환급 받을 수 없기 때문이다.

 

상가를 임대시 전세와 월세 중 어떤 것을 선택해야 할까 ?
의사결정 선택에 있어서 사람마다 주어진 환경이 다른 상황에서 최종적인 변수로 적용될 것이 무엇이냐가 관건이다.

 

예를 들면, 임대물건이 조만간 상속대상 물건이지? 부동산임대소득외 다른 소득이 있는지? 임대인이 급전(목돈)이 필요한지? 임대인이 전세보증금을 이용하여 투자수익율이 더 큰 투자대상이 있는 지? 임대인이 위험자산선호인지 안정자산선호인지? 등이다.

 

부동산임대사업만을 고려할 경우에는 세금절세 면에서 보면 전세가 유리하다.
그러나, 이러한 단정은 한가지 가정이 필요하다. 즉, 월세 해당 금액을 전세보증금으로 환산할 때 정기예금이자율로 계산하여 전세보증금을 받는 다는 가정하에서다. 월세는 전세보증금의 정기예금이자율보다 연이자로 환산 시 더 높게 형성되는 것이 일반적이기 때문이다. 즉, 종합소득세에서 세금절세가 유리하다는 이유만으로, 무작정 전세보증금을 선택하는 것은 소득세 절세되는 금액과 전세보증금을 정기예금에 예치하여 받는 이자소득세를 합산하는 것보다 월세로 받아 소득세를 제외한 순이익이 더 클 경우 기회비용측면에서 손해를 볼 수 있다.

 

부가가치세
현재 부가가치세법상 부동산임대는 임대용역서비스에 대한 대가를 부가가치로 보는 데, 임대보증금은 정기예금상당의 연이자(4.3%)를,(이를 간주임대료 함), 월세는 월세금액 전체를 부가가치로 보아 부가가치세를 계산한다.

따라서, 임대보증금 일부와 월세를 받는 경우에는 보증금에 대한 이자와 월세의 합계액이 과세표준이 되어 10%(일반과세자인 경우)의 부가가치세를 내야 한다. 이러한 부가가치세는 임차인에게 전가하여 받는 거래세로써 임대인은 임차인에게 부가가치세를 징수하여 국가에 내는 구조이므로 부가가치세면에서는 임대인에게 득실이 없다.

다만, 이점은 염두 해 볼 필요는 있다. 임차인에게 100%전세보증금, 일부 전세보증금 + 월세, 100%월세를 받는다고 각각 가정할 때, 일반적으로 전세보증금에는 임차인에게 부가가치세를 전가하여 받지는 않는다. 월세에만 부가가치세를 10% 징수하기 때문에 세금계산서를 발행하는 월세에만 부가가치세를 징수할 수 있다. 즉, 전세보증금은 부가가치세를 징수하지 않는 게 일반적 관례다.

다시 말해서, 100%월세를 받을 경우 부동산임대용역에 대한 부가가치세를 100% 임차인을 통해서 받을 수 있다는 얘기다. 그러나, 100%전세보증금인 경우 세금계산서 발행 없이 정기예금이자율(4.3%)에 대한 금액을 과세표준으로 하여 10% 부가가치세를 임대인이 납부해야 한다. 이 또한 전월세 의사결정의 한 요소이지만, 대한민국의 특성상 월세 체납 시 밀린 월세의 채권 행사에 어려움 때문에 전세보증금 없이 월세로만 받는 것은 사실상 어려움이 있다.

소득세
소득세법에서는 정기예금이자상당액인 간주임대료와 월세의 합계액을 총수입금액으로 하여 계산한다. 다만, 장부를 기장하여 소득금액을 신고하는 경우에는 이자성격인 간주임대료를 계산할 때 임대물건의 취득가액에 해당하는 금액을 차감해 주고 있으므로, 대부분의 경우에는 간주임대료가 합산되지 않는 게 일반적이다. 즉, 장부기장을 할 경우 임대보증금의 비율이 클수록 소득세 계산 시 총수입금액이 작아 질 수 있다. 따라서, 전세로 상가를 임대할 경우 소득세 측면에서 보면 유리할 수 있다. 하지만, 위에서 언급한 대로 월세로 받을 경우에도 소득세 납부를 감안하여 수익률이 좋으면 당연히 월세로 가는 게 유리하다는 것은 이미 설명하였다.

상속세
임대물건이 상속세를 염두해야 할 물건이면 전세를 통해 상속세를 절세할 수 있다.  왜냐하면, 상속세과세가액을 계산시 전세보증금은 채무에 해당되어 상속재산가액에서 공제되기 때문이다.