세금을 어떻게 해야 하나요?
화수분씨는 5억 5천만원의 상가를 3억원의 대출을 받아 구입하여 보증금 8천만원, 월 임대료 500만원 하는 임대사업을 하려고 한다. 화수분씨는 단순경비율에 의한 신고와 간편장부를 통한 신고 중 세금부분에서 어떤 것이 유리한지 고민 중이다. 또한 이자상환액, 관리비, 건물화재보험료 등을 공제받을 수 있는지도 궁금하다.
단순경비율 VS 간편장부 어떤 것이 좋지?
종합소득세의 과세표준이 1천2백미만으로 적용되는 세율은 6.6%(주민세 포함), 1천2백만이상으로 적용되는 세율은 16.5% (주민세포함) 적용된다.
간편장부를 통해 소득세신고를 할 경우 대출이자상환액 및 기타 건물관리비 등 34,500,000원의 비용이 단순경비율 35.2%로 계산된 21,120,000원 보다 많아 세금이 훨씬 절약됩니다. 반면에 단순경비율에 의해 신고할 경우 이자상환액 등 실제 발생된 경비를 전혀 공제받을 수 없습니다. 또한, 간편장부를 작성할 경우 수입금액계산에 있어 임대보증금에 대한 간주임대료(상담사례의 경우는 발생되지 않아 3,360,000원만큼 소득이 낮아짐)가 줄어들고, 85,140원의 기장세액공제(산출세액의 10%)를 적용받게 되어 추계신고보다 훨씬 더 세금이 적게 나온다.
대출이자비용과 기타 관리비의 비중이 수입금액의 35.2%를 넘는 경우 간편장부를 통해 소득세신고를 하는 것이 훨씬 유리할 것이며, 간편장부 작성이 곤란하여 세무사에게 의뢰할 경우에는 절세액과 수수료를 비교하여 유리한 방법을 선택하면 된다.
한눈에 살펴보면?
| 구분 | 간편장부 시 | 단순경비율 적용 시 | |
1. 연간 임대수입 (간주임대료포함) | 60,000,000 | 63,360,000 | |
2. 필요 | 경비율(35.2%) | 0 | 22,302,720 |
이자상환액(연7.5%) | 22,500,000 | 0 | |
기타경비 | 12,000,000 | 0 | |
계 | 34,325,000 | 22,302,720 | |
3. 부동산임대소득금액(1-2) | 25,675,000 | 41,057,280 | |
4. 산출세액 | 3,048,375 | 5,586,452 | |
5. 기장세액공제(4×10%) | 304,837 | 0 | |
6. 납부할세금(4-5) | 2,743,538 | 5,586,452 | |
* 간편장부작성할 경우 2,842,914원의 세금을 줄어듦
장부기장의 장점은 첫째, 건물구입가보다 임대보증금이 적으면 임대보증금에 대하여 연 4.2%에 해당하는 수입을 잡지 않고, 둘째, 산출세액의 10%을 기장세액공제 받고, 셋째, 직전연도 수입금액 4800만원이상인 경우에도 산출세액의 15%가 가산세로 부과되지 않는다. 이러한 장점과 실제비용(이자, 관리비 등)이 단순경비율로 계산한 비용(총수입금액의 35.2%)보다 얼마나 많은지에 따라서 장부기장하는 것이 유리한지, 불리한 지가 결정된다.
위 사례에서 장부로 기장하는 것이 장부를 기장하지 않고 추계(단순경비율)로 신고하는 것보다 280만원의 세금을 적게 산출되고, 5월 세무대리인 보수수수료 20-30만원을 감안하더라도 250만원의 세금을 절세할 수 있다.