자녀에게 저렴하게 집을 증여하는 법

자녀가 부모로부터 집을 받거나 이용할 수 있는 방법은 증여, 양도, 무상사용 등 여러 가지 형태가 있다. 하지만 이왕 집을 마련해 줄 거라면 소유권을 이전하는 방식이 필요할 것이다. 하지만 무턱대고 양도나 증여를 선택할 수 없는 것. 왜냐하면 세금이 많이 나오기 때문이다. 그래서 많은 사람들이 세금부담이 적은 부담부증여 방식을 활용해 왔다.

부담부증여라는 것은 계약으로 집과 부채를 함께 증여하는 것이다. 이렇게 되면 부채에 해당하는 부분은 양도세가, 나머지 부분은 증여세가 과세된다. 만약, A씨가 자녀에게 주고 싶은 어떤 3억원짜리 집에 전세보증금 1억 원과 대출금 1억 원이 걸려 있다면 어떻게 하는 것이 좋을까? 이러한 상황에서는 다음과 같은 몇 가지 경우가 있다.

1. 대출금 등 없이 증여하는 방법 
3억 원에서 3,000만 원(증여공제)을 공제한 차액 2억 7,000만 원이 과세표준이 된다. 이 금액에 20%의 세율을 곱한 다음 1,000만 원의 누진공제를 하면 4,400만 원이 산출세액이 된다.

2. 대출금 등을 포함한 상태에서 증여하는 방법 
대출금과 같은 부채를 포함해 증여하는 방법을 알아보자. 이러한 증여방식을 부담부증여라고 했다. 이 경우 증여금액은 부채를 차감한 금액이 되므로 자산가액 3 억 원에서 부채 2 억원(전세 1억원 + 대출 1억 원)을 공제한 과세가액 1억 원에서 증여재산공제3,000만 원을 차감하면 7,000만 원의 과세표준이 나온다. 이 금액의 10%인 700만 원이 산출세액이 된다. 대출금 등 없이 증여하는 방법에 비해 증여세가 상당히 많이 감소했으나, 세법은 부담부증여로 인해 인수한 부채는 양도의 대가로 보아 A씨에게 양도소득세를 부과한다. 따라서 정확한 의사결정을 위해서는 양도소득세가 얼마나 나올지 계산해야 한다. 만일 양도소득세가 1,000만 원이라면 대출금 등 없이 증여하는 방법에 비해 2,700만 원 정도가 적게 나온다.

3. A씨와 그의 자녀가 매매하는 방법 
매매임이 입증되지 않으면 증여세가 부과되며 자칫 가산세 등이 부과되어 상당한 금액이 세금으로 나갈 수 있다. 따라서 자녀의 자금출처가 분명하고 그 지급 내용이 밝혀지도록 자금수수가 이루어지기 힘든 상황에서는 이 방법은 별로 추천하지 않는다.

4. A씨가 집을 판 후 나온 현금을 증여하는 방법 
A씨가 제3자에게 매매한 자금 중 일부 또는 전부의 현금을 자녀에게 줄 수 있다. 이 때 국세청의 과세자료 포착은 어렵겠지만 현금을 주는 자체는 증여에 해당한다. 따라서 자금출처조사 등에 의해 증여세가 추가로 나올 수 있다.

앞에서 보았듯이 자녀에게 집을 물려주는 방법에는 각양각색의 방법이 있다. 어떤 방법을 선택하느냐는 것은 당사자가 알아서 하겠지만 문제점이 없고 세금도 줄일 수 있는 방법을 선택하는 것이 안전하다. 이러한 관점에서 두번째 방식인 부담부증여 방식이 추천된다. 다만, 세금을 절약하기 위해서 대출을 미리 받는 경우에는 이자손실이 발생할 수 있으므로 이러한 부분도 고려할 필요가 있다.